FEDERACION ESPAÑOLA DE MUNICIPIOS Y PROVINCIAS

11 Agosto 2020

La FEMP propone ajustar el valor de los inmuebles a la evolución del mercado

La FEMP considera que la actual metodología que se aplica para la determinación de los valores catastrales produce desfases e inconvenientes en la gestión del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que al final acaban afectando al ciudadano y, por ello, ha trasladado a la Dirección General del Catastro la petición de que estudie una posible modificación del sistema con el fin de que los valores de los inmuebles se adecuen a la situación que exista en el mercado en cada momento.



 
Los representantes de esta Federación, no obstante, opinan que cualquier reforma que se acometa deberá hacerse en el marco de la reforma del modelo de financiación local, al tiempo que han mostrado su desacuerdo con la medida propuesta por el Catastro de aplicar en estos momentos un coeficiente reductor de los valores catastrales.
 
La Comisión Ejecutiva de la FEMP aprobó en la reunión celebrada el pasado mes de julio un informe en el que, además de valorar negativamente una regulación del coeficiente reductor de valores catastrales en estos momentos, propone que se agoten las posibilidades que ofrece la legislación actual, como por ejemplo las bonificaciones en la cuota del IBI contempladas en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
 
En este informe, también propone como solución que se modifique el Real Decreto Legislativo 1/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en el sentido de suprimir la imposibilidad de realizar una ponencia de valores general en plazo inferior a los 5 años del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general, y poder realizar así, a solicitud del Ayuntamiento afectado, una nueva revisión de valores por un procedimiento simplificado y urgente.
 
La propuesta de la FEMP aún no ha tenido respuesta por parte de la Dirección General del Catastro.
 
Antecedentes
 
Algunos Ayuntamientos -entre ellos el de Gijón- trasladaron a la FEMP la petición de que propongan medidas legales apropiadas para que la actualización de valores se ajuste a la evolución real del mercado inmobiliario en los municipios en los que se ha realizado la revisión de los valores catastrales en los últimos años.
 
El Ayuntamiento de Gijón considera que la situación actual del mercado inmobiliario ha cambiado sustancialmente a la baja respecto al momento en que se hicieron los estudios de mercado que sirvieron de base para la ponencia de valores del año 2008.
 
Gijón argumenta que aunque el valor catastral se realiza de forma escalonada a lo largo de diez años, anualmente por la Ley de Presupuestos Generales del Estado se aplica una actualización de los valores catastrales que en los últimos años se viene situando en el 2%.
 
El consistorio gijonés considera que podría estudiarse la aprobación de coeficientes de actualización diferentes, dependiendo de si se ha realizado una valoración reciente o no, de forma que dichos coeficientes de actualización sirvan para adecuar los valores catastrales a la situación efectiva del mercado inmobiliario y asegurar, de este modo, que dichos valores se mantengan en el entorno del 40% del valor de mercado.
 
El problema ha sido objeto de debate en el seno de la Comisión Técnica de Cooperación Catastral, órgano en el que están integrados representantes del Ministerio de Economía y Hacienda y de la Administración Local, al objeto de analizar la situación y estudiar posibles medidas al respecto que limitaran el impacto de esta situación para los municipios.
 
En este marco, el pasado mes de julio, la Dirección General del Catastro trasladó a los representantes locales en la Comisión un borrador de propuesta para la regulación de un coeficiente reductor de valores catastrales para la adecuación de su relación al mercado. Esta propuesta fue analizada por los representantes locales en la Comisión Técnica de Cooperación Catastral y por la Comisión de Haciendas y Financiación Local de la FEMP, que trasladó su postura a la Comisión Ejecutiva.
 
Postura de la FEMP
 
A tenor de la petición del Ayuntamiento de Gijón y de la propuesta del Catastro, la Comisión Ejecutiva de la FEMP llegó al acuerdo de considerar como “no justificada” la medida de regulación de un coeficiente reductor de valores catastrales, con los siguientes argumentos.
 
  • La propuesta del Catastro puede generar inequidades por el método poco preciso que emplea pues propone que se apliquen valores “medios” a un conjunto de municipios, sin que dicha medida considere la singularidad de cada uno de ellos. En este sentido debe tenerse en cuenta que dentro de un municipio hay zonas y usos que se están comportando de manera diferente respecto a las variaciones en el precio del mercado.
  • No corrige las “singularidades extremas” de algunos municipios, particularmente preocupados en estos momentos, porque sus valores catastrales exceden notablemente de los valores medios de su entorno.
  • Es muy probable que esta medida obligue a los municipios revisados en determinado ejercicio, mediante presión ciudadana, a aplicar el coeficiente en contra de su voluntad y sus necesidades, tanto si han aplicado o no bonificaciones potestativas para evitar convulsiones sociales a la entrada en vigor de la ponencia.  
  • La aplicación general a bienes construidos y no construidos no soluciona la referencia del valor catastral de los solares respecto el mercado, ya que la bajada de precios de viviendas y solares son muy diferentes. 
  • Si la previsión es aplicar coeficientes en ejercicios sucesivos, esto implicará que cada año se debería estar atento a la evolución del mercado para determinar estos coeficientes medios de actualización de valores catastrales en función de determinados parámetros, lo cual, además de no resolver la situación de todos y cada uno de los bienes inmuebles, complica muchísimo la gestión e incorpora una nueva variable de inquietud en la población frente a sus obligaciones tributarias municipales en un tiempo de crisis nada recomendable. 
  • La propuesta impacta negativamente en el cálculo de la base liquidable y existe la incertidumbre de si la DGC será quién asuma los gastos de los estudios que deban hacerse en el caso de prosperar la propuesta del Catastro. 
  • Se crea una nueva herramienta que no resuelve los problemas de la actual metodología de aprobación de ponencias de valores.
 
A la vista de todas estas consideraciones, se estimó que la propuesta de la DGC no resuelve los graves problemas que existen en todo el proceso de aprobación de ponencias de valores – que la FEMP ha solicitado corregir en numerosas ocasiones-. La actual situación pone de manifiesto la incapacidad para dotar de estabilidad al sistema, además de consolidar una gestión compartida cada vez más costosa para las Entidades Locales, dado el escaso presupuesto del Catastro para ejercer sus competencias.
 
Por ello, la FEMP mantiene que resulta necesario estudiar la modificación de la metodología para la determinación del valor catastral, al objeto de que no se sigan produciendo desfases e inconvenientes en la gestión del IBI.
 
 
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Carta Local nº 337 Julio Agosto 2020.pdf